杭州市宣布全面取消住房限购，为后续一二线热点城市限购政策的进一步放开打开了想象空间。

5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知。其中提到，全面取消住房限购。在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。

此外，新政还包括：杭州深化房地联动机制、优化公证摇号销售措施、加强住房信贷支持等。“杭州的这个政策相当于回到2017年3月29日施行全杭州住房限购政策前。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示。

中指研究院华东大区常务副总高院生介绍，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平米以下）、天津（120平米以下新房等）、西安等城市部分核心区仍有限购政策，预计接下来这些城市将继续优化限购政策，特别是二线城市，限购政策调整节奏或将加快，同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。

杭州库存积压的政策背景

此次杭州新政的背景是，政治局会议提出，消化存量与优化增量的政策指示，成都、长沙等热点城市已经全面推出了限购。

同时房地产市场继续下行，而且跌幅并未收窄，成交规模创阶段性新低，行业面临失速下行的局面，且可能会危及到系统重要性房企的偿债能力。

据杭州贝壳研究院的统计，4月份杭州十个行政区二手房均价全部下跌。跌得最惨的是临安区，从新政前的15415元/㎡跌至12199元/㎡，跌幅高达21%。此外，滨江区、钱塘区、西湖区以及余杭区的跌幅均超过了10%；最为坚挺的是上城区，跌幅为2%。根据国家统计局的数据，二手房价格已经连续下跌。

二是成交疲态。二手房退出限购新政后，新增客源和新增带看对比去年同期都超过50%，成交同比上涨了35%。成交上涨主要来自两个方面：一是降价激发了自住客群的置业需求，二是学区房的客户在增加。新政出台的前半个月，二手房的日成交量接连突破300套，最高峰时更是达到了421套。但从中下旬起，成交量出现明显回落。

“除了房价下跌，杭州最大的问题是二手房库存的积压，以及待开发的巨大的土地规模”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，杭州目前二手住房挂牌出售量，公开的数据显示是超过20万套，实际数量可能在25万套左右。这一规模应该是全国最高之一。从2018年开始，杭州卖地数量是全国最大的或排在上海后面位居第二。这几年，杭州楼市火热，基本靠新房和二手房价格倒挂，刺激了一波又一波的打新和做多的行情。但这种局面的维持是要靠二手房价格坚挺为前提的，一但二手房价格下滑，市场预期开始动摇，打新的积极性下降。同时居高不下的二手房挂牌量开始降价出售，恶性循环就开始了。

杭州新政如何落实？

“此次政策优化调整意义重大，也意味着5月份开始各地将迎来一波空前大的政策放松潮”，易居研究院研究总监严跃进认为。

全面取消限购。回顾杭州最近两年限购放松的路径，先是针对近郊区市场进行放松，而后针对核心区的二手房进行放松。此次明确不再限购，也就意味着市区或上城、西湖、拱墅和滨江不再限购，意味着到此类区域认购新房也不需要社保缴纳条件。此次政策重大，其属于中央政治局4月底会议后全国首个全面取消限购的城市例子，对于其他一些还有限购的城市而言也具有非常大的启发。

首个明确“以房定地”的政策。此次杭州明确，优化住宅用地供应。对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。这也是全国首个对此前自然资源部供地新政的回应。此前，自然资源部明确，要基于“以人定房”“以房定地”的思路，同时也明确要对标住建部的住房发展规划要求。此次，杭州是全国首个基于该政策做出的地方优化版本。其也意味着，一些高库存区域的城区，后续会通过减少供地、暂停供地或盘活存量和闲置土地的方式进行。

明确挂牌即享首套资格的导向。此前武汉成为全国首个推进“推盘即享首套资格”政策的城市，此次杭州跟进。杭州政策明确，对于购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的情形，新购住房的按揭贷款可按首套住房认定。这个政策是今年的创新点，也是以旧换新政策后一个非常有价值的政策。

明确购房即可落户的导向。此次杭州明确，优化积分落户的政策。在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。“此次政策意义重大，通俗理解就是购房就可以落户”，严跃进表示。

明确摇号退出和推动高品质住宅供应。包括一是，取消公证摇号的销售要求。此前成都政策也明确取消公证摇号，这也是过去过热时期过严政策的体现。此次杭州出台此类政策，有助于更好促进此类过严政策的退出，具有积极的意义。二是明确推动高品质住宅供应。“从杭州此次高品质住宅的相关元素来说，至少包括配套完善、低密度、绿色低碳、科技建筑等四个维度。其对于全国其他城市做高品质住宅是有启发的，这也意味着后续在高品质住宅方面会持续形成供地、交易等系列支持文件。”

杭州此次政策的标志性意义

“未来一段时间，杭州将进入消化库存、去化泡沫和需求相对低迷的阶段。毕竟，杭州楼市热了很多年了，其他城市低迷的时候，杭州也非常坚挺，现在到了回调的时候了”，李宇嘉认为。

“杭州此次政策应该打满分，是今年放松力度大、市场反馈好、提振效果好的政策，具有非常好的标杆性和启发性“，严跃进认为，杭州落实了中央政治局的会议精神，全面落实供地政策和住房政策优化导向，也持续推进存量房产和增量住房两个领域的政策衔接和打通。更为关键的是，基于一城一策的政策导向和市场形势，率先全面取消限购政策，具有非常好的及时性和务实性。

高院生也预计，新房限购的全面取消，或进一步加剧市场分化，核心或优质板块的摇号难度将越来越大。在利好政策的催化下，杭州新房市场会出现缓慢的温和复苏态势，但受限于供应规模和结构，成交规模难以实现大幅回调。

 

 

采写：南都湾财社记者 王艳玲